很多事情我不想写的太露骨

免得被xx

你形容的非常贴切

所以 住户自己一定要具备都更的专业知识

还有 住户之间一定要互通有无 最好还要定期开会讨论

才不会被不肖建商给乎巄

讲句难听点的

我们贡献土地让他们赚钱

他们该回馈给我们甚么 就应该要回馈

而不是贪而无厌 能拿就拿

甚至连搬迁费还有租屋津贴都是能凹就凹

能当建商的都势力庞大

黑白两道都要有办法疏通摆平的 (这当中我所暗指的意思, 你们有经历过的应该都很清楚)

所以像我们这种市井小民 如果只觊觎眼前可住新房子的利益

而没有自己做功课 具备专业知识

最后损失的只是越多而已

还有 每次建商开的会不管自己喜不喜欢 都一定要去参加

不可以想说: 我就是不爽他们 不想听

一但让同意书超过八成

剩下的两成就会很惨

有些不肖的建商甚至也不跟你谈条件了

直接说: 管你要不要盖 我同意书门槛已经过 反正我已经可以正大光明拆你家的房子 (虽然目前还没有人敢降子拆房子, 但是自己毕竟已经损失跟建商谈判的机会, 好家在, 宪法有保障人民义务的义务, 再加上只要这房子是我们自己买来的, 每年都有缴税, 就不能称做所谓的钉子户, 他们也拿我们没辙)

只能说谈都更

一定要非常小心

免得赔了夫人又折兵

最好住户间有人认识建筑师的

就可以私底下找自己的建筑师开会讨论

让建筑师看看建商给的条文内容到底隐匿了甚么东西 (这部分律师病不懂喔)

最后 还要给律师看过

并且对建商一定要订定罚则 白纸黑字写清楚 (没有罚则的签约, 只有爽到对方, 伤了自己)

我是听过某不肖建商在拐骗住户签下同意书之后

最后很多住户发现最后的结果跟当初来谈的都不一样 (甚至被住户发现, 在签名之后, 里面有些内容遭到更动)

所以有签同意书的人联合起来在期限内寄存证信函给建商都更处撤销同意书的

目前案子就卡在哪里

动弹不得

只能说 老天有眼 帮了住户在关键时刻 晚回自己的财产跟利益

Q:

不知道有没有都更的仲介或政府单位??

帮忙谈都更

不要让建商觉得住户狮子大开口以至于都更计画不成

也不让住户因不懂要点而蒙受损失

最近的房子真的贵到爆

台北市是这样

台北县一线区域是这样

二三线区域也是这样

A:

都更有政府单位呀 - 都更处

都更的经纪人 - 有些建商是以经纪人的名义开公司的 叫做甚么建设经纪公司(我形容的名称有误, 反正就是那个意思)

但是 这些单位都不能信拉(真不知道我讲这些会不会被告)

我前面不是说过了 能当建商的 黑白两道都有办法搓平

还有我听过的案例就是不肖的经纪公司一边骗住户签下不清不楚损害权益的同意书

另一方面又欺骗建商(实施者 - 就是真正盖房子的单位)

从中牟取暴利

这当中 这经纪公司不用出一毛钱 只要耍耍嘴皮子 骗一骗

事成之后 就可大把金钱入带(单位: 亿)

ps 真正的实施者建商至少还要出本才能盖房子勒

这种东西喔

都要靠自己

没办法靠别人的

还有 有些住户被建商买了(就是获取比其他住户更好条件, 然后到处说服其他住户赶快签一签)

反正 在谈都更得时候

你就可以看到人性有多丑陋

要防的人有多少

要注意的事项有多少

所以我都告诉人家: 没盖起来是正常的, 真的盖起来那就当作赚到!

更正我在1F的词句

宪法有保障人民义务的义务 ==> 宪法有保障人民财产生命的义务

Q:

可以相信妈妈你真得说得非常贴切

我现在帮我爸的处境就是真得很像跟建商谍对谍

而且建商的条件根本就很差

换算起来我们还要自己出多出的豪宅坪数差额

而且照他的卖价算喔

而且他还很贱的去一户户怂恿说什么利润赚头

开会也故意一直误导住户从投资报酬率去看

拜託我爸妈活一把年纪了房子是要养老用的。

谁跟他去投资呀

结果他们最后还会故意提到

他们是有申请政府的奖励的所以是有政府介入的

只要到达门槛

剩下那些不同意的住户

就会送交法院强制

所爲强制就是看见商要给你多少了

到时就变成我们看见商脸色而不是建商看我们脸色

总之处理这次娘家都更事件

我终于看到人性的贪念和政府的愚蠢加上超贱的建商

想到就气的牙痒痒的

这根本就是伙同政府的强盗集团大型诈骗

他们兑换的条件是1:13

好笑的是盖成社区型豪宅还有公社问题耶管理费问题

他都是建成豪宅大坪数

多出的坪数要我们自己已一坪50万要我们加价

讲难听一点他换给我们的扣掉公设我们哪有啥赚???

我们住一楼本来都好好的空间利用也很ok

现在都更计画书中

一楼通通要变成商业店面

所以我们一楼的都不能换成一楼

当然对住中间楼层的他们当然拍手没差

但我们住一楼的差很大耶

而且当初我们买一楼时也是比人家花更多的钱买的

现在好像都当我们是笨蛋ㄧ样

想到就气

我娘家爸妈又不稀罕住豪宅

他们只想安安稳稳养老

而且叫他们现在一把年纪了如果还要卖房子,找房子般来搬去

他们有没有良心呀

现在连住户间都感觉好像在上演间谍片似的

大家都怕那门槛大家都怕强制

A:

提供你几个意见跟建商抗衡

1) 只要你们"一楼"的住户, 目前加起的的土地持份or建坪or容积率超过目前社区的10%, 建商绝对不能拆 这在都更条例里面有规範的清楚 至于那三项条件是其中一样符合即可, 还是两项符合, 你去查一下就知道

2) 不用听建商说可以强制拆除的这种话, 从签同意书开始, 到最后一道拆除前还要再盖章or签名同意, 只要你们都一直不签, 不盖章, 他们送到市政府说要拆除, 市政府看到并没有全体住户都同意拆除这件事情, 就会退回去, 叫建商一定要百分之百同意再送过来, 因为真的强制拆除, 可是会闹人命的

3) 要谈都更保障住户最好的方式是 - 全体住户要成立一个管委会(原本就有也可以), 让管委会自己担任实施者 用管委会的名义一起跟建商谈, 等于全体住户跟建商谈, 降子力量才强大 一但你们是一户一户跟建商谈, 绝对会被各个击破, 拿不到应该拿的 而且成立管委会, 请多家建商来一起标案, 降子才能让你们得到最好的利益

4) 如果建商要把你们一楼的住户赶到楼上去, 那至少要分两户给你们, 毕竟一楼的条件跟楼上是不一样的

5) 还有, 绝对不能妥协还要跟建商买多出来的坪数

6) 所有的公听会, 不管甚么会议, 一定都要去听, 就算你不同意, 也一定要去听, 至少知道目前发展到甚么程度

7) 要切记, 宪法有把障人民财产生命的义务, 其他的法令都是子法, 子法不能违背母法!

8) 遇到都更这种事情, 一定要有几个热心的人, 专门研究这些都更, 然后挨家挨户跟每个住户解释, 定期开会, 让大家团结再一起, 才有办法跟建商抗衡 当然里面会有几个收受建商好处的人, 其实久了就知道是哪些人了

9) 劝你有空去好好研究督更条例, 甚至去请教建筑师, 然后把正确的观念, 还有真正建商应该给住户的利益, 再开会的时候, 直接讲出来跟建商对抗, 让其他住户知道, 自己被坑了多少

10) 都更知后, 因为是拿旧屋换新屋, 会有土地增值税的问题, 这部分, 也要把算进去, 看看有没有办法请建商自己吸收, 不让住户出任何款项

11) 如果你有研究好, 可以自己写好资料, 印製一份一份, 送给所有的住户去看, 让他们自己研究, 或许如此, 大家就会有向心力

加油!

对了

补充一下关于都更案的讯息

最近有个都更案里面一个钉子户被强制拆除

因为 那个钉子的权状只有屋壳使用权利 没有土地持份 (通常买房子只有买屋壳, 没有土地持份的房子, 都只有50年的使用权而已, 所以买房子一定要确认有没有土地持份! 没有土地持份的房子, 不要买!)

到目前为止

有土地持份的房子

都还没有被人加强制拆除过的

所以 不要被建商给呼巄过去!

还有

所谓的钉子户定义在那里? 目前都没办法说的很清楚!

合法持有房子权状

权状里面有土地持份屋壳的权利

每年都有按时缴纳地价税 房屋税

那就是一个合法的个人财产

就不能说是钉子户了

关于都更里面的黑暗面

这期(8/6出刊的)时报周刊

里面有一些报导

可以去看一下

同意书

不能乱签!!!!

订阅。

版妈真是非常专业，虽说目前的房子参与都更遥遥无期，但订阅这版长知识啰。

谢谢版妈无私的分享。

先订!!!

找时间来好好研究一下

你说的杂誌也会去看

谢谢你喔

订阅。谢谢版妈无私的分享。

订

对住户最有利的方式:

1) 住户自己成立管委会, 专门处理都更的事宜

2) 管委会成立后, 住户自己就是"实施者" 让各个建商来标案

现在因为很多人搞不清楚都更法规

变成都是建商自己主动找上门

建商此时就会一户一户协谈

当然 每户的所谈的条件都不一样

而且都会用所谓的保密合约

让住户以为自己的条件是最好的

最后就变成被建商各个击破

大家其实都没有拿到对自己最有利的方式

其实 最好的方式就是要住户自己联合起来

大家开会

搞清楚那种都更方式对住户最有利

所有的条件都是公开透明

开出条件后

让建商来竞标

胜利者才会是住户

群体的力量才有用

想搞自己利益的 最后只会吃亏而已

****************************

都更的最大重点在原住户到底可以分配到甚么东西

至于要怎么分

一般来说

都更分成两大种:

1) 权利变换

2) 协议合建

至于想要用那种方式进行

自己要去查都更法规

算出对自己最有利的方式

(群体住户要有共识)

也有人直接想拿钱的

就跟建商谈个价码, 直接把房子卖给建商,

拿了钱就搬走

这种是最简单的

但是很少建商愿意花钱买

因为 建商希望最好是零成本取得

谁喜欢在还搞不清楚到底能不能盖之前

就先花钱跟住户买房子

至于有些老旧社区

是连栋透天的

可能房子都超过五十年

房子没有价值可言

但是土地很有价值

这种房子的价值在土地, 不是屋壳

这时候屋主可以或许可以直接跟建商谈

例如: 我的房屋权状有20坪, 土地权状也有20坪, 这时候屋主可以跟建商说: 目前这区的土地市价一坪是300万, 我有20坪的土地, 所以你要给我六千万现金外加搬迁补助费 不然你也要给我换几间几坪的房子

至于要怎么计算, 就看屋主自己想法, 没有所谓的绝对标準, 也没有所欸的法条控管, 因为你相当于地主, 有绝对的自主权, 跟公寓是不一样的

总之, 条件没有谈到好, 没有白纸黑字写得很清楚, 同意书绝对不签 只要不签, 建商就拿你没办法

在同意书上面都要载明所有的条件, 罚则, 而且在签署之前, 要给熟识的建筑师律师再度过目, 确定无误之后, 再签名, 而且记得要押上日期 自己也要留个备份 免得以后被改造

还有都更法里面有规定: 同意书一定要"本人"亲签, 连日期都要 不然无效

先订!!!

找时间来好好研究一下

+1

也谢谢您

有些旧住户原本持有的车位权状是20坪

现在新盖的大楼车位权状通常只有10坪上下

所以都更后

并不是一个车位换一个车位喔

应该要换两个车位才对

但是很多人搞不清楚

就会多被建商坑走一个车位

一个车位在台北市最少300万

酱子就等于被坑了300万

至于一楼的住户谈法跟楼上的住户绝对是不一样的

因为一楼的使用方式很多

可以当店面 当住家 当办公室等等

租金报酬率 甚至出售的价格也比楼上高出许多

所以 不大能用所谓的一般标準来谈

一楼屋主可以要求 也要换一户室内跟原本室内面积一样大的一楼店面or住家

不然就是换楼上两户住家

还是说 想要换顶楼花园住家

反正 条件自己开

没有一定的规则

建商不同意

就不要签同意书

这么简单而已

只要你们"一楼"的住户, 目前加起的的土地持份or建坪or容积率超过目前社区的10%, 建商绝对不能拆 这在都更条例里面有规範的清楚 至于那三项条件是其中一样符合即可, 还是两项符合, 你去查一下就知道

抱歉我想问个幼稚园问题

都更和改建有何不同?

差在奖励的有无吗?

都更有奖励

改建没有奖励(就是自己的旧房子拆掉自己重新盖噜)

不过所谓的奖励通常也只有建商拿的到

因为有奖励 才会让建商觉得有利可图

才会想要去谈都更案

因为住户自己办理都更

奖励的部分住户自己分享掉了

建商通常也只能赚工程款而已

建商当然不想只拿这些

为何目前这么多都更案都有许多争议

这在于建商不是单单只拿所谓的奖励

他们想要拿得更多

所以 建商就会从这複杂的条例中

找寻对自己最有利的方式

可以从原住户的身上多拿一些好处

台北县市精华地段的土地都释出的差不多了

就算还有要释出的

价格都是天价

也只有大财团建商才标得起

而且这种标案

都要先拿出钱出来

等于要出巨额的本

都更案就不同了

所谓的成本就是"时间'"

就是花时间去跟住户协调

取得八成以上住户的同意书

就可以想办法拆掉房子

盖建商自己想要获利方式的社区

(通常会把原住户赶到随便规画的一栋大楼, 另外一栋就会盖所谓真正的豪宅, 高价贩售, 甚至很多好的公设, 像是游泳池, 健身房通通会规划在所谓豪宅的那边, 原有住户是享用不到的)

所以 都更案

很好赚

几乎等于无偿取得土地

请问版妈

我在草约里面看到有一条写说:

"原住户所配得面积依市政府核定本更新事业计画核算权利价值,以作为未来选屋之计算基础"

有没有白话一点的说法??权利价值是什么东西??

政府又是怎么核算的呢??

还有你上面举例的一楼若换到楼上应该换二户回来

真有人订成功这种契约喔?

我本来还在想一楼是1坪换15坪应该差不多了

我还真善良勒@@

谢谢!!

To: SassyMa

这句话的意思就是採用"权利变换"

就是建商现在估你的房子值1000万, 到时候房子盖好后, 你就只能换一间市价1000万的房子回来

这种算法很有问题,

新房子都有公设, 而且新房子的每坪单价更高, 你换回来的房子空间更小而已

所以说

很多人根本不想权利变换

只想要协议合建

原住户拿到自己想拿的

例如: 换来的新房子室内面积要跟原本的一样大, 公设的部分建商要送给我们, 没车位的要送一个车位, 等等

至于住在一楼的换到楼上去

一坪想换15还是2坪

都要用谈的

没有所谓的标準

(原作者于 2011-01-24 22:19:49 重新编辑过)

还有土地市价要如何得知啊?

这附近好像没有土地要标售可以参考

想知道如果建经公司买跟我们社区一样大的土地要花多少钱说

建商用权利变换的时候

要去估你们房子的价格

通常哩 都会低估的

酱子才可以少给你噜

例如 你的房子现在拿出来卖明明可以卖1000万的

他可能就只会估 700万

至于你们目前的土地市价有多少

这种可以参考目前周边区域的土地标案价格(但是也要看是那种土地, 商一二三, 住一二三, 住商混等等)

不过话说回来

哪也只是一个评量价格

自己想卖多少才是最重要的

有时候问问几家仲介 土地代书等等

大概就可以推敲多少钱

(原作者于 2011-01-24 22:33:30 重新编辑过)

建商想取得你们同意书之前

一定会秀出他们的针对此案的"都市更新计画书"

通常会厚厚一本

里面会载明很多责任义务, 罚则(通常都会规避建商自己的罚则拉), 房子盖起来的外观, 盖几栋, 坪数规划, 平面图, 公设, 每户的室内规画, 建材配备等等

所以一定要仔细阅读

原住户甚至可以要求

你换来的新房子要哪一栋, 那一户, 车位是哪一个, 等等

搬迁补助费等等

如果建商把你的房子卖给他人, 还是不履约, 就要ooxx的罚则

通通都确认无误后(建筑师, 律师都看过)

才能签署同意书

一旦你没搞清楚状况就签了同意书

之后就只能任人宰割

无法挽回了

再次提醒: 同意书不能乱签!!!

(原作者于 2011-01-24 22:40:06 重新编辑过)

好想请你来帮我们社区上课喔

(设计房子跟卖房子还差真多勒)

大家可以看看天下杂誌第445期关于都更的文章; 在天下杂誌的网页也有刊登, 如下:

1) 土地之怒（1）三大怪象！都市更新等于乱拆、贱卖你家？

2) 土地之怒（2）国家的土地，变成私人的豪宅

3) 土地之怒（3）假公益、真私利的都市更新

以上我讲的建商手法

都是一些不肖建商的手法

当然也有好的建商拉

所以好的建商请不用自己对号入座

想再度解释补充我在2F所说的这段话:

*********************************

都更有政府单位呀 - 都更处

都更的经纪人 - 有些建商是以经纪人的名义开公司的 叫做甚么建设经纪公司(我形容的名称有误, 反正就是那个意思)

但是 这些单位都不能信拉(真不知道我讲这些会不会被告)

*********************************

我的意思是说

我"自己"是不会过度信赖这些单位

我会比较想要靠自己

毕竟我有发表自我感想的自由, 对吧

但是你们自己是不是会依赖信服这些单位

就看你们自己的感受跟判断啰

不用受我影响

有听过一本书叫「黑心建商的告白」

写的很详细，可以去看看

大家早啊

我刚上营建署看都更条例

只有对"权利变换"有详细规定

实行细则也一样

我在猜"合建协议"应该没有一定模式或法条可依循

就是开发者跟原住户谈到合意为止

如果"权利变换"对建商有利

又有法条可循

是不是就这样造成一般都更订定合约的趋势??

*法条参考*

实行细则第9条:

各级主管机关受理实施者依本条例第十九条或第二十九条规定，申请核定"都市更新事业计画"或"权利变换计画"之案件，应自受理收件日起六个月内完成审核。但情形特殊者，得延长审核期限一次，最长不得逾六个月。

(通常会把原住户赶到随便规画的一栋大楼, 另外一栋就会盖所谓真正的豪宅, 高价贩售, 甚至很多好的公设, 像是游泳池, 健身房通通会规划在所谓豪宅的那边, 原有住户是享用不到的)

********************************************

这倒是真的

我公公一户在北市西区的都更案

因原本主要大地主是一家医院

建商分配回去给他们的一整栋

居然夹在建筑群中间

大概只有顶楼有光线

地主居然也同意被分配成这样@@

订

所以所谓的"权利变换"指的是用房屋价值金额来换

而非坪数

那这样对原住户来说应该是很吃亏的吧?!

还让建商自己来估价

那根本就是任建商宰割

还好有板妈解释

不然我们这种市井小民哪可能看的懂

恩

权利变换好像就是新总价去换你原总价

不知道有没有方法写成坪数换坪数??

估价好像建商会去找3家估价公司

不过

应该都串通好了

存到笔记本

版妈真的是佛心来的

权利变换好像就是新总价去换你原总价

不知道有没有方法写成坪数换坪数??

***************************

你就不要用权利变换的方式谈呀

要用协议合建的方式谈

自然可以谈到你想要的

只要觉得不划算

就不要签同意书

我想要求过度的人并不多

毕竟那只是极少数

大部分的人不过是希望房子老旧可以更新

只要确定可以换一间室内跟原本一样大的, 没车位的改成有车位

我想原住户就会很开心了

都市更新就是要让原住户的环境比原本更好

不然最少也要维持原本的水準才对

而不是让原住户搞得比原本的条件更差

最后获利者都在建商身上

不过在现今的都更法条下

似乎对原住户并没有太大的保障

因为过度複杂 了解的人不多

就容易被建商牵着鼻子走

然后会被误导

丧失自己应有的权益

大家真的多费点心思自己好好研究

选择对自己有利的条款

而且住户要团结

才会有利基

不然只是一盘散沙

被不肖的建商各个击败而已

(原作者于 2011-01-25 22:59:09 重新编辑过)

(原作者于 2011-01-25 23:04:07 重新编辑过)

(原作者于 2011-01-25 23:05:41 重新编辑过)

我曾经看过一个很扯的都更设计

建商计画盖成两栋

一栋就是要给原住户住的

另一栋就是所谓的豪宅　要赚钱用的

给住户住的那栋

都乱规画

一楼的部分虽说是商业用途

但是　　　竟然没有厕所规划

试问　这是要叫人家去路边上厕所吗??

至于楼上的住户坪数就不大了

竟然规画成三个套房

外加一个客用卫浴　

等于整个房子有四间厕所

真是有够可笑

因为原本住户的房子就坪数大小之分

但是建商规画给住户的坪数都一样大

所以会变成　　小坪数的要贴钱给建商

大坪数的　　建商要贴钱给住户

这时问题来了

建商要贴钱给大坪数的原屋主一坪只贴３０万(举例, 不是真正的数字)

但是对于小坪数原屋主要给建商的部分　　一坪要贴给建商５０万

依据标準在哪里呢???

没有! 建商自己订的!

建商说: 我盖的是豪宅耶, 所以小坪数的屋主要搬进去我帮他们盖好的新房子, 多出来的坪数, 他们当然要贴给我之后要卖出去的市价价格; 至于大坪数屋主的部分, 他们搬进去新房子所缺少的坪数, 我是用他旧房子的每坪价格买回来噜, 因为他们给我们的坪数是旧房子的部分, 当然用旧房子的市价噜

这个论调有趣吧???

请教版妈

所以您的意思是

都更default就是用权利变换?

用协议合建的话

政府奖励还存在吗?

若不存在

建商会有诱因吗?

另

在签同意书的时候

也要连建商的规划书一起看就对了

这部分我们市井小民会不会看不出端倪?

有居民自组的委员会外聘建筑师律师的前例吗

不然铁定被牵着鼻子走耶

用协议合建的话

政府奖励还存在吗?

********************************

就我知道

协议合建或是权利变换都属于都市更新自办方式

(还有公办)

檯面上都有奖励

但是有人叫协议合建是"假都更"

因社会主义份子认为这种方式

原地主打着都更的名号去分回更多容积

想要变豪宅想要变爆发户